Donner la maison en gardant les clés : comment marche la nue-propriété ?
Transmettre un bien sans s’en séparer : la formule ressemble à une promesse trop belle, et pourtant elle décrit exactement ce que permet le démembrement de propriété. En donnant la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit — le droit de l’habiter ou d’en percevoir les loyers —, on ne paie des droits que sur une fraction de la valeur, fixée par un barème officiel selon l’âge du donateur ; et au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans un euro d’impôt supplémentaire. Ce mécanisme, ancien, encadré et parfaitement légal, est la colonne vertébrale de la transmission immobilière française. Encore faut-il comprendre ce qu’on donne vraiment, ce qu’on garde, ce que cela coûte, et les quelques pièges qui jalonnent la route. Explications complètes, chiffres 2026 à l’appui.
À retenir
- Le démembrement sépare la propriété en deux droits : l’usufruit (user du bien, en percevoir les revenus) et la nue-propriété (avoir vocation à la pleine propriété).
- En donnant la nue-propriété, on n’est taxé que sur sa valeur, fixée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier : 60 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans.
- Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété sans droits ni formalité fiscale (article 1133 du CGI).
- La plus-value prise par le bien entre la donation et le décès est transmise en franchise totale.
- Chaque anniversaire décennal du donateur (61, 71, 81 ans) renchérit la donation : donner juste avant coûte durablement moins cher.
- Points de vigilance : présomption de l’article 751 du CGI, accord des deux parties pour vendre, répartition des travaux — et, depuis 2024, le sort des quasi-usufruits sur sommes d’argent données.
Usufruit et nue-propriété : qui a quoi, qui paie quoi
La pleine propriété d’un bien réunit trois prérogatives que les juristes distinguent depuis le droit romain : l’usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les fruits — loyers, dividendes) et l’abusus (en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le donner). Le démembrement répartit ces prérogatives entre deux personnes : l’usufruitier reçoit l’usage et les fruits, sa vie durant s’il s’agit d’un usufruit viager ; le nu-propriétaire détient le droit de disposer, amputé de l’usage, et surtout la certitude de recueillir la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
Dans la donation avec réserve d’usufruit, configuration la plus courante, le parent donateur conserve l’usufruit et transmet la nue-propriété. Concrètement, rien ne change dans sa vie quotidienne : il continue d’habiter sa maison ou d’encaisser les loyers de son appartement locatif, de payer la taxe foncière et les charges courantes. Les enfants nus-propriétaires, eux, ne peuvent ni occuper ni louer le bien. Ils n’en sont pas moins juridiquement propriétaires « en devenir », et aucun testament, aucune péripétie ultérieure ne peut plus leur retirer cette vocation.
La répartition des charges suit les articles 605 et 606 du Code civil : à l’usufruitier les réparations d’entretien (et, en pratique, les charges et impôts courants), au nu-propriétaire les grosses réparations limitativement énumérées (gros murs, voûtes, toiture entière, digues, clôtures). L’acte de donation peut aménager cette répartition — beaucoup d’actes mettent conventionnellement les grosses réparations à la charge de l’usufruitier, ce qui est licite et souvent plus conforme aux moyens respectifs des générations.
Le barème de l’article 669 : la valeur officielle de chaque droit
Combien vaut un usufruit viager ? Tout dépend du temps qu’il durera — donc de l’âge de l’usufruitier. Plutôt que d’exiger une expertise actuarielle à chaque donation, le législateur a fixé un barème forfaitaire, à l’article 669 du CGI, qui s’impose pour le calcul des droits de mutation :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
La lecture est simple : à 68 ans, l’usufruit que vous conservez est réputé valoir 40 % du bien ; la nue-propriété donnée, 60 %. Les droits de donation ne sont calculés que sur ces 60 % — après application des abattements ordinaires, 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans.
Le barème avance par paliers décennaux : il change aux 61, 71, 81 et 91 ans révolus de l’usufruitier. Donner à 70 ans (nue-propriété : 60 %) plutôt qu’à 71 ans (70 %) réduit l’assiette de dix points de la valeur du bien — sur une maison de 400 000 €, c’est 40 000 € d’assiette et, en tranche à 20 %, 8 000 € de droits économisés pour quelques mois de calendrier. Les anniversaires décennaux sont les vraies échéances de la transmission immobilière.
Pour évaluer instantanément la répartition usufruit/nue-propriété selon votre âge et la valeur du bien, utilisez notre simulateur :
Pourquoi c’est si efficace : la double économie
L’efficacité fiscale du schéma tient à deux mécanismes cumulés.
Première économie : l’assiette réduite au jour de la donation. On ne taxe que la nue-propriété. À 65 ans, donner un bien de 300 000 € revient à déclarer 180 000 € ; avec l’abattement de 100 000 €, la base taxable tombe à 80 000 € et les droits à environ 14 194 €. La donation en pleine propriété du même bien aurait été taxée sur 200 000 € après abattement, soit 38 194 € de droits — près de trois fois plus.
Seconde économie : l’extinction silencieuse de l’usufruit. Au décès de l’usufruitier, l’article 1133 du CGI dispose que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt lorsqu’elle résulte du décès ou de l’expiration du terme. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit, sans déclaration de succession pour ce bien, sans droits, sans émoluments proportionnels. Et comme le bien est sorti du patrimoine du donateur dès la donation, toute la valorisation intervenue entre-temps échappe aussi à l’impôt : la maison donnée 300 000 € qui en vaut 390 000 € au décès a transmis 90 000 € de plus-value en franchise totale.
Il faut le dire clairement, car la question revient sans cesse : ce résultat n’est pas une niche fragile. C’est l’application mécanique du barème légal et d’un texte exprès du CGI, validée par une pratique notariale massive. La condition de fond est que le démembrement soit réel (un usufruitier qui use effectivement de son droit) et la donation sincère.
Cas chiffré complet : la maison des Perrin, à 68 ans puis à 71
Monsieur et Madame Perrin, tous deux 68 ans, mariés sous la communauté, deux enfants. Ils souhaitent transmettre leur maison de famille secondaire, évaluée 400 000 €, en conserver l’usage, et minimiser les droits. Aucune donation antérieure.
Donation-partage de la nue-propriété en 2026, à 68 ans. Usufruit : 40 % ; nue-propriété donnée : 240 000 €, soit 60 000 € par parent et par enfant (chaque parent donne la moitié de sa moitié à chacun). Chaque flux de 60 000 € est intégralement couvert par l’abattement de 100 000 € : zéro droit de donation. Il ne reste à régler que les frais d’acte notarié (de l’ordre de 6 000 à 7 000 € au total). Chaque lien parent-enfant conserve en outre 40 000 € d’abattement disponible pour d’autres donations pendant quinze ans.
La même donation trois ans plus tard, à 71 ans. Nue-propriété : 70 %, soit 280 000 €, donc 70 000 € par flux — toujours sous l’abattement, zéro droit, mais il ne reste que 30 000 € d’abattement par lien. Sur un bien plus important, le passage de palier serait devenu taxant : pour une maison de 700 000 €, la nue-propriété par flux passe de 105 000 € (68 ans, droits ≈ 194 € par flux après abattement) à 122 500 € (71 ans, droits ≈ 2 694 € par flux au barème). Multiplié par quatre flux, l’attentisme a un prix.
Au second décès, disons vingt ans plus tard, la maison vaut 520 000 €. Les enfants deviennent pleins propriétaires sans rien payer. Comparons avec l’inaction : la maison, restée dans les successions, aurait été taxée sur 520 000 €, soit 130 000 € par enfant et par parent décédé ; après abattements — en supposant qu’ils n’aient pas été consommés par ailleurs — les droits auraient atteint environ 9 700 € par flux, près de 39 000 € au total, contre zéro. Et sur des patrimoines dépassant les abattements, l’écart se chiffre vite en dizaines de milliers d’euros, comme le montre notre comparatif du coût réel des successions en 8 cas.
Les points de vigilance : quatre règles à connaître avant de signer
La présomption de l’article 751 du CGI. Lorsque, au décès, un bien se trouve démembré entre le défunt usufruitier et un héritier nu-propriétaire, la loi présume que le défunt était plein propriétaire et réintègre le bien entier dans la succession — sauf preuve d’une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou d’un démembrement d’origine différente (achat démembré ancien, succession antérieure). La donation notariée, enregistrée et datée, écarte la présomption : c’est l’une des raisons pour lesquelles le démembrement de transmission passe toujours par un acte authentique, jamais par un arrangement informel.
Vendre exige d’être deux. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété. En cas de vente d’un commun accord, le prix se répartit selon la valeur des deux droits (barème 669 ou évaluation économique), ou bien le démembrement se reporte sur un nouveau bien acheté en remploi, ou encore sur le prix lui-même — l’usufruitier exerçant alors un quasi-usufruit sur la somme, à charge de restitution à son décès. Le démembrement se conçoit donc pour des biens que l’on entend conserver ; il rigidifie la gestion, et c’est un choix à assumer.
Le quasi-usufruit sur sommes d’argent : terrain désormais balisé. Au décès du quasi-usufruitier, le nu-propriétaire détient une créance de restitution, en principe déductible de la succession. Mais depuis la loi de finances pour 2024, l’article 774 bis du CGI interdit la déduction de la créance née d’une donation de somme d’argent dont le donateur s’était réservé l’usufruit : le schéma « je donne 200 000 € mais je garde le quasi-usufruit » ne produit plus l’économie espérée. Les quasi-usufruits d’origine successorale ou issus de la vente d’un bien démembré, eux, conservent leur régime, sous conditions. La matière est technique : c’est typiquement le point à valider avec le notaire.
L’usufruit successif au conjoint. L’acte peut prévoir qu’au décès du donateur, l’usufruit profitera au conjoint survivant sa vie durant (usufruit successif ou réversion d’usufruit). Protection précieuse — le survivant conserve la jouissance —, avec une conséquence à connaître : les enfants n’obtiendront la pleine propriété qu’au second décès, et le nu-propriétaire bénéficie alors d’une restitution partielle des droits si l’usufruit successif profite à un usufruitier plus jeune. À calibrer selon l’âge et les besoins de chacun.
Au-delà de l’immobilier : titres, portefeuille, entreprise
Le démembrement ne se limite pas aux maisons. La donation de la nue-propriété de titres de société ou d’un portefeuille suit la même arithmétique de l’article 669, avec des enjeux de gouvernance propres : répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, sort des distributions. Pour l’entreprise familiale, la combinaison avec l’exonération partielle du pacte Dutreil exige une clause statutaire limitant les droits de vote de l’usufruitier à l’affectation des bénéfices — un préalable impératif à toute donation démembrée de titres sous engagement. Quant au démembrement de la clause bénéficiaire d’une assurance-vie, il obéit à ses propres règles fiscales et fait l’objet d’un développement dans notre article dédié.
Signalons enfin l’achat en démembrement d’origine — les parents achètent l’usufruit, les enfants la nue-propriété, chacun payant sa quote-part — qui évite toute donation, à la condition stricte que les enfants financent réellement leur part : un financement occulte par les parents serait requalifié en donation déguisée.
Questions fréquentes sur la donation de nue-propriété
Qui paie la taxe foncière et l’impôt sur le revenu des loyers ? L’usufruitier, dans les deux cas : il perçoit les fruits, il en supporte les charges et la fiscalité. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre du bien pendant toute la durée du démembrement. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, c’est également l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf exceptions légales (notamment certains usufruits d’origine successorale).
Peut-on donner la nue-propriété de sa résidence principale ? Oui, et le donateur continue de l’occuper sans limite de durée : son usufruit est un droit réel, opposable à tous, y compris aux enfants nus-propriétaires. La question à se poser est plutôt patrimoniale : si un jour la maison doit être vendue pour financer une autre solution de logement ou la dépendance, il faudra l’accord des nus-propriétaires et un partage du prix. Beaucoup de familles préfèrent démembrer d’abord les biens secondaires et locatifs, et ne toucher à la résidence principale qu’en dernier.
Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ? La nue-propriété est un bien patrimonial ordinaire : elle entre dans la succession du nu-propriétaire et se transmet à ses propres héritiers, qui attendront l’extinction de l’usufruit comme lui. L’acte de donation peut prévoir un droit de retour conventionnel au profit du donateur pour couvrir cette hypothèse douloureuse : le bien revient alors au parent sans droits de mutation.
L’usufruitier peut-il louer le bien ? Oui, c’est au cœur de son droit — les baux d’habitation ordinaires n’exigent pas l’accord du nu-propriétaire. Seuls certains baux longs ou protégés (baux ruraux, baux commerciaux) requièrent son concours. Les loyers reviennent intégralement à l’usufruitier.
Le barème de l’article 669 s’impose-t-il toujours ? Pour le calcul des droits de donation et de succession, oui. Dans les opérations à titre onéreux entre parties (vente d’un usufruit, partage du prix), les parties peuvent préférer une évaluation économique tenant compte de l’espérance de vie réelle et du rendement du bien — souvent plus fine, parfois sensiblement différente du forfait fiscal.
Notre synthèse
Donner la nue-propriété, c’est organiser la transmission dans le sens du temps : le parent garde l’usage et les revenus tant qu’il vit, l’enfant reçoit la certitude de la propriété pour un coût fiscal calculé sur une fraction seulement de la valeur (60 % à 68 ans, 70 % à 75 ans). L’usufruit s’évapore ensuite au décès sans impôt, emportant en franchise toute la plus-value accumulée. Les abattements de 100 000 € renouvelables tous les quinze ans font le reste : pour l’immense majorité des résidences secondaires et des biens locatifs familiaux, une donation-partage démembrée bien datée ne coûte que les frais d’acte. Les contreparties sont réelles mais connues d’avance (irrévocabilité, gestion à deux, règles de l’article 751 et du quasi-usufruit) et se traitent par la qualité de l’acte. La seule véritable erreur, en la matière, est de calendrier : chaque anniversaire décennal du donateur augmente définitivement la facture. Si le démembrement figure dans votre plan de transmission, la date de votre prochain « anniversaire en 1 » est la première ligne à regarder.